不動産投資は株式投資より優れている?

不動産投資は株式投資より優れている?

不動産投資は株式投資より優れている?

マンション

 

サラリーマンが投資を始めるというと、株式投資ではなく不動産投資を思い浮かべる方も多いと思います。
結構不動産投資をやっている人も多いですし、かなり儲かったなんて話も良く聞きますし魅力的に映りますよね。

 

私も最初投資をしようと思ったときは、投資を始めようと思っている方の入門書として有名なロバートキヨサキさんの金持ち父さん 貧乏父さんを読んでいたので、不動産投資にも興味がありました。

 

しかし、結果的に私は不動産投資より株式投資の方が安全で、投資としてはやりやすいと思いました。
株式投資については、たくさんこのサイトで記事を書いているので、この記事では不動産投資のメリット・デメリットについて述べます。

 

そして、最後に何故株式投資の方が優れているのか書きます。

 

 

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不動産投資のメリット

メリット1:減価償却費による節税ができる

不動産投資の最大の魅力は、減価償却費のマジックにあると私は思っています。

 

減価償却費は、不動産の資産価値が毎年減ると考え、その減った分の金額を所得税・住民税から引くことができるというものです。

 

例えば1000万円の不動産を5年かけて減価償却するとなると、毎年200万円の費用が発生していることになります。
年収500万円の収入がある人は、普通なら500万円の収入があるものとして(当たり前ですが笑)税金が算出されます。
しかし減価償却費200万円のおかげでその年の年収は300万円になり、その分減税されます。

 

 

 

メリット2:相続税を節税できる

「減価償却が最大の魅力」と先ほど私は述べましたが、金持ちにとってはむしろこっちの方が圧倒的にメリットがあります笑
タワーマンション節税なんて聞いたことがあると思いますが、それは相続税の節税をするためにやっています。

 

これに関しては、私も勉強不足でそこまで詳しくありません笑
(まだ20代で関係ないし笑)

 

 

 

メリット3:レバレッジをかけることができる

サラリーマンであれば銀行から融資を受けやすいので、レバレッジをかけることができるというのも利点ですね。

 

銀行からは、不動産投資の為となればお金を借りやすいですからね。
(返済が滞ったなら、不動産を抑えれば銀行にとって損害は少ないわけですからね)

 

レバレッジは実際に捻出している金額より多くの金額を投資できるということです。
1000万円の不動産投資をする際、頭金200万円で残り800万円を銀行の融資とするとレバレッジは5倍なんて言い方をします。

 

 

 

メリット4:毎月決まった家賃収入がある

毎月収入があるというのは嬉しいですよね。
家賃を5万円に設定して4人に部屋を貸しているとしたら毎月20万円、年240万円の収入が入るわけです。
美味しいですね。

 

 

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不動産投資のデメリット

デメリット1:節税できる一方、別の税金がかかる

不動産投資では、減価償却費での節税ができる一方、固定資産税や不動産取得税といった税金が課せられます。

 

もし固定資産税評価額が1000万円なら毎年14万円ほどを固定資産税として、また不動産取得した年は不動産取得税30万円を払う必要があります。

 

 

 

デメリット2:リスクが多い

株もそうかもしれませんが、不動産投資はリスクが多いです。

 

  • 借金
  • 空室(部屋の借り手が見つからない)
  • 滞納(家賃を払ってくれない)
  • 家賃・物件価格下落
  • 地震・火災

 

こういったものに対するノウハウを身につける必要があります。

 

 

デメリット3:不動産投資のノウハウを身につける前に大金を投資する必要がある

リスクに対するノウハウだけでもかなり大変だと思いますが、覚えることはそれだけではありません。
良い物件を見つけるノウハウや運営していくノウハウも身につけなくてはいけません。

 

駅から近いのか、コンビニは近くにあるか、不良物件ではないか、近くに大きなスーパーができないか等はよく言われることですよね。
不良物件なんてどうやって分かるんでしょうか?笑

 

 

自分が住む賃貸マンションを借りる時ですら、こんなはずじゃなかったなんていうのはよくある話です。
私の借りた今住んでいる物件もひどいですからね笑
(関連記事:賃貸マンションの口コミサイトがあったらいいなぁ【カカクコム】)

 

まぁ、こういう投資のノウハウというものはやっているうちに覚えていくものです。
しかし残念ながら、不動産投資はそのノウハウを覚える前に大金を投資する必要があります。

 

初期投資として、少なくとも200万円は用意する必要があるでしょう。
(失敗の少ない都心ともなれば200万じゃ足りないですが・・)

 

勉強代としては、少し高額です。

 

 

 

デメリット4:良い不動産は不動産会社が押さえる

これも不動産投資のデメリットというかなんというか・・

 

不動産はどこが売っているのかというともちろん不動産会社です。
なぜ不動産会社が売るのかというと、不動産のプロである不動産会社がそんなにこの物件に魅力はないと判断しているからです。

 

だって儲かる不動産があったら人に渡さず、自分たちで投資するわけですからね。
不動産会社が魅力がない、若しくは少しリスクが高いと判断した不動産を私達個人投資家が買うわけです。
釈然としないですよね笑

 

まぁ、中古物件であればリフォームして魅力的にすることができるので、不動産会社を出し抜くことができる可能性も有りますが、それについてもまたノウハウが必要です。

 

 

 

 

デメリット5:流動性が低い

流動性というのは、要は交換しやすさ(人への売りやすさ)です。

 

家が売りにくいというのは分かりますよね?流動性が低いと、いざ資金が必要という時に家を売って資金を手に入れるということができません。
もっといい投資先があったという時に現金がない為に投資できないなんて、投資家としては最悪です。

 

流動性は高い方がいいのです。
(売る気がないのであれば話は別ですが)

 

 

 

デメリット6:不意に費用が発生する

不動産投資にかかる費用は、物件の購入費だけではありません。
上述した固定資産税といった税金でしたり、広告費、不動産会社への仲介手数料、クリーニング代と色んなものが維持費としてかかります。

 

かかる費用と家賃収入を計算して、儲かると判断したはいいものの、実際には空室ができてしまったり、それで広告費が嵩んでしまい焦って家賃を下げる羽目になってと想定外のことが重なってしまうと、実際にはマイナスだったなんてことにもなりかねません。
その辺も不動産投資のノウハウをしっかりつかんでないと分からないですよね。

 

 

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なぜ不動産投資より株式投資の方が優れているか

まとめとして、私がなぜ不動産投資より株式投資の方が優れているのか書きます。

 

理由1:初期投資金が株式投資の方が小さい

まず第一に、投資というものはリスクのあるものなのでノウハウを覚えるまでは投資金は小さい方が良いのです。

 

その点で、株式投資は5万円程度で始めることができます。

 

私は、株式投資の資金はいくら準備するべき?という記事では最低100万円用意した方がいいと述べていますが、それはあくまで本格的に始める段階の話です。

 

まだノウハウも覚えていない段階で、100万円の投資はリスクが高いので最初は5万円程度の投資をオススメします。
(関連記事:ネット証券選びはこれだけ知っておけばいい!!4つのポイント)

 

安いものならメガネスーパーの株など、1万円程度でも始めることができます。

 

※追記(2017/11/18)
2017年11月1日メガネスーパーはビジョナリーホールディングスの完全子会社となりました。

 

 

 

理由2:NISAなら非課税

NISAができるまでは、株式投資への税金は源泉徴収税として税金が10〜20%取られていたのですが、現在は毎年120万円の非課税枠を得ることができ、最大600万円を非課税で投資できます。
(関連記事:長期投資のコストメリット)

 

あなたに妻(夫)がいれば、その非課税枠は2倍となります。

 

これは減価償却費の減税と比較しても、勝るとも劣らないメリットです。

 

 

 

理由3:チャンスは平等

良い不動産は不動産会社が押さえてしまいますが、良い株をどこかの機関投資家がすべて押さえて買えなくなるということはありません。
(これには株式投資の流動性の高さも関係していますね)

 

つまり、個人投資家も機関投資家も株式投資は平等なのです。

 

機関投資家の方がもしかしたら情報がたくさん入ってきて、有利なのではないかということもあるかもしれませんが、長期株式投資に限ってはそんなことありません。
むしろ、そういった「雑音」に惑わされない方がいいことは世界一の投資家ウォーレン・バフェットも言っています。

 

株式投資は、四季報や有価証券報告書、投資家のの知識や想像力で判断すればいいので、平等なのです。
株式投資は十分プロと渡り合える投資なのです。

 

 

 

 

 

さいごに

 

以上のことから、私はほとんどの人にとって株式投資の方が優れていると思っています。
ほとんどの人といったのは、かなりの金持ちにとっては不動産投資の方がメリットが大きい部分があるからです笑

 

しかし、大体みんなサラリーマンですよね?
だったら株式投資をしましょうよ!

 

 

 

 

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